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Condomínio

Como funciona a instalação do condomínio em um prédio recém-entregue

Por Caio Montenegro · Publicado em 07/11/2026 · Atualizado em 07/11/2026

Um prédio novo não nasce com síndico, conta bancária nem regras de convivência em funcionamento. Tudo isso é criado nas primeiras semanas depois do habite-se, em um processo que mistura formalidades de cartório, decisões financeiras e a primeira reunião entre vizinhos que, em muitos casos, ainda não se conhecem. Entender as etapas ajuda o comprador a participar das decisões que vão pesar no bolso e na rotina por muitos anos.

Quem convoca e quando

Cabe à incorporadora, depois da conclusão da obra, convocar a assembleia geral de instalação do condomínio. A convocação costuma chegar por carta ou e-mail com algumas semanas de antecedência e traz a pauta: aprovação da convenção e do regimento interno, eleição do síndico e do conselho, aprovação do orçamento inicial e definição da taxa mensal. Em alguns casos, a contratação da administradora também entra na pauta.

Todos os compradores podem votar, inclusive os que ainda não receberam as chaves, desde que tenham contrato com a incorporadora. As unidades não vendidas são representadas pela própria incorporadora, que vota em nome delas. Em prédios grandes, esse peso pode ser relevante, por isso vale verificar quantas unidades ainda estão em estoque antes da reunião.

A convenção e o regimento interno

A convenção é o documento que organiza a vida do condomínio: define as frações ideais de cada unidade, a forma de rateio das despesas, as regras de uso das áreas comuns, o funcionamento das assembleias e o mandato do síndico. Pelo artigo 1.333 do Código Civil, ela precisa ser assinada por titulares de pelo menos dois terços das frações ideais e, para valer perante terceiros, deve ser registrada no cartório de registro de imóveis.

Normalmente, a incorporadora apresenta uma minuta pronta, preparada ainda durante a incorporação. Ela pode e deve ser lida com antecedência. Pontos que costumam gerar discussão depois são as regras sobre animais, uso do salão de festas e da churrasqueira, locação por temporada, horários de obra, vagas de garagem e fechamento de varandas. Mudar a convenção depois de registrada exige o mesmo quórum de dois terços, o que é bem mais difícil com o prédio ocupado.

O regimento interno detalha a rotina: horários de mudança, uso de elevadores, regras da piscina, circulação de prestadores de serviço. Ele pode ser alterado com mais facilidade e costuma ser revisado no primeiro ano, conforme os moradores percebem o que funciona.

Eleição do síndico e do conselho

O síndico pode ser um morador ou um profissional contratado. O mandato tem duração máxima de dois anos, com possibilidade de renovação, conforme o artigo 1.347 do Código Civil. Em prédios recém-entregues, a escolha tem peso especial, porque o primeiro síndico vai receber as áreas comuns da incorporadora, acompanhar os reparos pendentes e montar a estrutura administrativa do zero.

O conselho fiscal, também eleito na assembleia, acompanha as contas e emite parecer sobre a prestação anual do síndico. Vale procurar candidatos com tempo disponível nos primeiros meses, que concentram a maior parte do trabalho.

Orçamento inicial e primeiras despesas

O orçamento apresentado na assembleia estima as despesas mensais: funcionários ou empresa de portaria, limpeza, energia e água das áreas comuns, manutenção de elevadores, bombas e portões, seguro e honorários da administradora. A partir dele, define-se o valor da taxa de cada unidade, de acordo com a fração ideal ou com o critério previsto na convenção.

Nos primeiros meses, é comum haver uma cota extra para formar o fundo de reserva e comprar itens que não vieram com o prédio, como mobiliário de áreas comuns, câmeras e utensílios de limpeza. O seguro da edificação contra incêndio ou destruição é obrigatório, conforme o artigo 1.346 do Código Civil, e deve ser contratado logo.

A taxa de condomínio passa a ser devida a partir da posse, ou seja, da entrega das chaves. Esse é o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. Até lá, as despesas das unidades ainda não entregues ficam a cargo da incorporadora.

A entrega das áreas comuns

Depois de eleito, o síndico, de preferência acompanhado de uma comissão de moradores ou de um profissional técnico, faz a vistoria das áreas comuns com a incorporadora. O roteiro é semelhante ao da vistoria das unidades: piscinas, salões, garagem, portões, bombas, geradores, elevadores e sistemas de incêndio. As pendências são registradas em termo próprio.

Nessa etapa, o condomínio deve receber os projetos atualizados, o manual das áreas comuns, os contratos de manutenção vigentes e os certificados exigidos pelo Corpo de Bombeiros. Esse conjunto de papéis vai orientar a manutenção preventiva e servir de base para reclamações futuras sobre defeitos de construção.

Os primeiros meses

Com a convenção registrada, o condomínio obtém inscrição no CNPJ, abre conta bancária e passa a contratar em nome próprio. É um período de muitas mudanças simultâneas, com várias unidades em reforma e moradores chegando aos poucos. Assembleias extraordinárias para ajustar regras e orçamento são frequentes no primeiro ano.

Para o comprador, o caminho mais direto para influenciar esse processo é participar: ler as atas, comparecer às assembleias, ou enviar procuração quando não puder ir, e acompanhar a prestação de contas mensal. Decisões tomadas nesse início, como o modelo de portaria e o valor do fundo de reserva, costumam permanecer por muitos anos.